전월세신고제 🏡심층분석 (ENG) 주택임대차 주택임대차보호법

전월세신고제에 대해서 함께 알아 보려고합니다

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00:00 인트로
01:00 전월세신고제 목적
04:30 전월세신고제 시행시기
05:56 전월세신고제 대상
08:15 전월세신고 누가 하나?
08:55 전월세신고 언제하나?
10:05 전월세신고 어디서 해야하나?
10:35 무엇을 신고해야하나?
11:00 전월세신고 어떻게 신고하나?
11:57 과태료
13:16 전월세신고 내역 확인시기

이제 전월세신고제 만일 하지 않으면 과태료 피할 수가 없습니다
도대체 전월세신고제 대상을 무엇이며 누가 해야 되고 언제 어떻게 해야될지 정말 많은 이슈가 되고 사회적으로 공분도 많고 이리하지만 정확하게 이런 해석을 내기가 참 어려운데요
오늘 굿맨이 이러한 내용들을 어떻게 신고를 해야 되는지 속속들이 모두 다 파헤쳐 가지고 아주 상세하게 설명을 해드리도록 하겠습니다
그래서 여러분들 오늘 굿맨이 안내해주는 전월세신고제만 제대로 숙지하시더라도 별 문제 없이 전월세신고를 하실 수 있겠습니다

그렇다면 왜 전월세신고제를 하려고 할까요
목적은 이렇습니다
먼저 투명한 전월세 시장들을 갖겠다 이거죠
전월세 시장이 어떤 가격들이 형성되어 있는지 알 수 없었잖아요
거의 깜깜이 계약들이 많았는데요
이것을 좀더 투명하게 하겠다 이 내용이구요
그러므로 인해서 세입자들의 권리를 보호하겠다는 그런 취지입니다
또한 임대료가 주택임대차3법이 시행되면서 임대료 인상을 5% 이상 하지 않게 했잖아요
그래서 이런 임대료 인상 5% 를 과연 지키고 있는가도 서칭을 할 수 있고요
또한 계약갱신청구권을 행사했는지 그 여부도 알 수 있다 이렇게 투명하게 알 수 있다
이런 취지 이런 목적으로 하는데요
과연 이 취지의 딱 맞춰져서 다른 일들은 없을까
참 염려가 되지만
많은 전문가들이 우려를 하고 있구요
실제 임대를 하고 있는 임대인들도 우려를 하고 있는 내용들이 있는데요
과연 어떤 것들을 예상할 수 있을까 예측을 해보면요

첫째 과세근거입니다
세금을 좀 더 많이 걷을려고 하는 목적이 아니겠느냐
정부에서는 아니라고 얘기를 합니다
그런데 지금 현행에도요
세금을 걷는 것을 기준으로 하겠습니다
작년까지만 해도 임대 소득이 연 2천만원을 넘지 않으면 신고를 하지 않았습니다
그런데요 올해 5월 달에는요
작년 1년동안 2020년 1년동안 임대소득이 2,000만원을 초과하게 되면 종합소득세에 합산해서 이제 소득세 신고하셔야 되고 2,000만원 이하가 되더라도 분리과세로 해서 신고를 하게 되었죠
어떤 분은 신고를 했을 거구요
어떤 분은 안했을겁니다
오히려 신고하신 분이 피해를 본다고 막 투정을 부리기도 하는데요
아무튼 이렇게 신고를 하게 만들었는데
이제 여기에 다가 전월세신고를 의무적으로 하게 되면 현재 임대인들의 연간 임대소득이 노출될 수 밖에 없는 상황이 됩니다
그러면 결국은 과세를 하려고 하는거 아니냐
이렇게 예상을 해볼 수 있구요

또한 정부에서 표준임대료를 도입할 수 있다는 거죠
이건 시장원리에 맞지는 않지만요
예상을 그리합니다
여기에 있는 주택들은 이 정도의 임대가가 표준이다 뭐 이런 식으로 해가지고 표준 임대료가 도입되지 않을까 이런 우려도 나오고 있구요

특히나 더 문제가 되는 것은 바로 이건 것 같습니다
불법증여입니다
지금까지는 자녀가 전세자금을 마련하는데 있어서 부모들이 빌려줄 수 있었어요
현재로 증여는 아니지만 아무튼 부모로부터 빌려 가지고 하든 아니면 받아서 하든 이렇게 해서 전세를 살 수 있었는데 이제 이 전월세가 신고제가 되버리게 되면 이런 불법적으로 이루어졌던 뭐 불법이라기 보다도 암안리에 일어났던 이런 증여 관련해서 세가 추적이 가능해져 버립니다
오히려 한쪽에서는
이 전문가들에서는 길이 막혀 버리다 보니까
임대 시장에서 외곡현상이 일어나지 않을까 라는 우려도 하고 있습니다
암튼 이런 부분들이 예상이 되고 있습니다

그렇다면 이제 전월세신고제에 대해서 한 번 들어가 볼까요
언제부터 이 전월세신고제가 시행이 되느냐
2021년 6월 1일 바로 다음 달 1일부터 시행이 들어갑니다
이미 4월달부터 전국의 5군데 정도를 시범적으로 운영을 했습니다
그래서 이제는 본격적으로 6월 1일부터 하는데요
어떤 것을 기준으로 하느냐
계약일을 기준으로 합니다 계약일
그러면 예를 한번 들어볼게요
4월달에 계약을 했는데 6월달 6월 1일 넘어서 잔금을 지급을 했어요
그러면 이 분은 전월세신고 대상이 될까요?
안된다는 겁니다 계약일 기준입니다
계약을 4월달 했기 때문에 해당이 안되구요
6월 1일 이후에 계약건에 대해서만 신고를 하게 되어 있는데요
어떤 것들이냐 신규로 계약했던 계약사항이라든가 갱신계약도 해당됩니다
이미 계속 거주를 해왔던 그 주택에서 다시 갱신을 할 때에도 해당이 됩니다
단 계약금액이 달라졌을 경우입니다
제외되는 사항들이 있습니다 제외 6월 1일 이후에 계약을 했더라도 제외되는 것들이 있는데요
어떤 것들이냐면 먼저 소급적용은 하지 않습니다
5월 31일에 계약을 썼어요
소급 적용은 않는다는 거에요
6월 1일 이후에 한 것만 적용이 되고요
계약금이 변동된 갱신계약만이 해당이 됩니다

대상을 살펴보도록 하겠습니다
대상은요 보증금이 6천만원 또는 월30만원을 초과하는 임대차계약만 해당됩니다
초과입니다
만일 올전세로 6천만원이면 해당되지 않습니다
월세가 30만원이면 해당되지 않습니다
30만원은 초과된 것만이 신고 대상이 됩니다
주거용임대차에 대해서 해당이 되는데요
어느 지역이냐면요 수도권 전역입니다
그리고 광역시에 도 시 이 부분인데요
예를 들어서 보증금이 500만원에 월 30만원은 신고대상이 아닙니다
이 분은 신고를 안하셔도 됩니다

주택 뿐만이 아니라 주택임대차보호법입니다
주임법 대상이 되는 모든 임차는 전부 다 적용이됩니다
예를들면 고시원이라든가 기숙사 등
이런데는 주택이 아니고 준주택이잖아요
여기도 해당되고요
공장이나 상가 내 주택을 가지고 있는 경우들이 있습니다
이럴 경우에도 해당이 됩니다
또한 판자집이라던가 아니면 비닐하우스 이런 곳을 갖다가 주택으로 임차하는 경우가 있습니다
주거 목적으로 이건 비주택이잖아요
이런 부분도 당연히 전월세신고제에 적용이 됩니다
단 제외 되는 것들이 있습니다
고시원 등 이런 곳에 30일 이내 초단기로 임치하는 경우에는 해당되지 않습니다
그리고 군지역 시지역 동으로 되어있는데는 해당이 되지만 군지역인 읍 면 이런데는 해당이 되지 않습니다
제외가 되는데요 단 경기도는요 군지역이더라도 적용이됩니다
경기도 어디 군 이렇게 되잖아요
그러면 거기는 해당이 됩니다
단 예외 조항이 있습니다
고액임차는 아무리 단기라도 적용 대상이 되고요
또 임차인이 금액은 적은데 여기에 해당되지 않는 금액인데 임차인이 신고를 했어요 이것도 적용 대상이 돼 버립니다
그리고 거주일을 단기 단기 단기 했을 경우 있잖아요
이 단기 기간들을 합산 했을 때 30일 초과하게 되면 이것도 적용 대상이 됩니다

그렇다면 누가 신고를 해야 되느냐
임대인과 임차인이 공동으로 신고를 하시는 것이 원칙입니다
하지만 둘 중에 한 명이 신고도 가능합니다
임대인이 하시든 임차인이 하시든 신고를 하시면 되는데요
이렇게 신고를 했을 경우에는 해당 행정청에서 상대방에게 신고를 했다고 문자가 발송이 되게 된다고 합니다
또 공인중개사에게 위임할수도 있는데요
공인중개사가 봉입니다
요즘은 완전 봉인데요
아무튼 공인중개사에게 위임할 수 있습니다
위임하시게 되면요 수고비를 쪼끔 챙겨주시기 바랍니다

다음엔 언제 신고를 해야 되느냐면요
계약을 한 계약일입니다
계약일 기준으로 30일 이내에 신고를 하셔야 됩니다
만일 30일 이내에 기간 내에 미신고 했을 경우에는 과태료가 부과가 됩니다
하지만 시범적으로 앞으로 1년 동안에는 과태료 부과는 유예가 돼 있습니다

혜택은 그럼 신고를 하게 되면 어떤 혜택이 주어지느냐
전입 신고가 자동으로 됩니다
그래서 전월세신고를 하게 되면 전입신고가 자동으로 되고요
또한 임차인에게는 확정일자가 자동으로 부여가 됩니다
그동안 임차인들이 확정일자를 받는 것을 몰라서 나중에 그 집이 경매에 넘어갔을 경우에 임차료들을 회수를 못하는 그런 경우들이 많이 있었는데요
그러한 문제점들은 사라지게 됐습니다
따라서 임대차 신고를 하시게 되면 확정일자가 부여가 되고요
확정일자를 위해서 전입신고를 하시게 되면 임대차계약 신고가 자동으로 되게 됩니다
이 때에 계약서를 제출하시게 되면 그런 절차들이 진행이 됩니다

일곱번째 어디서 신고를 해야 되느냐
관할 읍면동 주민센터를 방문하셔서 신고를 하시게 됩니다
또는 온라인으로도 신고를 하실 수 있는데요
온라인은 부동산거래 관리시스템이 https://rtms.molit.go.kr 입니다
이곳에 가셔서 온라인으로 신고하실 수 있습니다

그렇다면 무엇을 신고하면 될까요
임대인과 임차인의 인적사항 그리고 임대주택에 주소 면적 방개수 임대료 계약기간 그리고 계약일 등을 신고하게 되는데요
갱신계약일 경우에는 종전의 임대료가 얼마였는지 그리고 계획갱신요구권을 행사했는지 등
여부까지 신고하게 됩니다

아홉번째는 어떻게 신고를 하게 되느냐
주민센터에 가셨을 경우에는요
임대차 계약신고서 양식이 있습니다
이곳에 임대인과 임차인의 인적사항들을 임대주택에 대한 정보도 입력하시고요
두 분 다 서명날인을 하셔야 됩니다
이 신고 양식으로 신고하실 수 있는데요
만일 계약서를 제출하게 되면 계약서 있는 내용들하고 거의 동일하죠 그리고 계약서에는 두분 임대인과 임차인의 날인이 되어 있기 때문에요
계약서를 제출하게 되면 임대차계약신고서는 생략할 수 있습니다

온라인으로 신청 하실 때에는 계약서 원본 이것을 pdf 파일이나 jpg파일로 신고하시면 되는데요
만일 이런 작업들이 어렵고 또 스캔 하기 어려우시면 그냥 계약서 원본을 사진촬영해서 첨부하시면 해당이 되겠습니다

열번째 과태료인데요
그러면 과태료는 얼마이냐
4만원에서 100만원까지 이 금액은요
계약금과 월세 금액을 가지고 환산해서 적용하게 되는데 월세가 있는 경우는 월세에 곱하기 2백
거기에 보증금을 합해 가지고 그 금액을 기준으로 해서 언제 신고 했느냐에 따라서 과태료를 부과하게 됩니다
허위신고를 했을 경우에는 100만원의 과태료가 부과가됩니다
예외 사항이 있습니다
예외는요 이 과태료는 2022년5월31일까지 부과를 안합니다 이때까지 적응기간으로 운영이 되게됩니다
#전월세신고제 #주택임대차