[재택플러스] 부동산 '틈새' 시장‥'29·49' 법칙? (2022.02.08/뉴스투데이/MBC)

◀ 앵커 ▶

이번엔 부동산 소식 하나 짚어보겠습니다.

요즘 신규 주택 분양 시장에서 '29'라는 숫자가 주목받고 있다는데요.

아파트나 빌라를 리모델링하거나 신축할 때 가구 수를 29개로 제한하는 건데, 강남 같은 고급 주거지역에서 특히 인기라고 합니다.

오늘 +NOW에서는 '29가구' 열풍, 이유가 뭔지 살펴보겠습니다.

+NOW 지금 시작합니다.

오늘은 김인만 부동산연구소장과 함께합니다.

안녕하세요. (안녕하세요.)

◀ 앵커 ▶

요즘 부동산 관련 소식에 인기 연예인들 이름이 많이 오르내리고 있다면서요?

◀ 김인만 / 부동산연구소장 ▶

먼저 가수 겸 연기자로 최고의 인기를 누리고 있는 아이유 씨인데요,

서울 강남구 청담동에 들어설 한 아파트를 130억 원에 매입한 사실이 알려지며 관심을 받고 있습니다.

부동산 가격보다 주목받고 있는 건 이 건물 자체의 특징 때문인데요,

가구 수가 29가구에 불과한 한 동짜리 '나홀로 아파트'이기 때문입니다.

◀ 앵커 ▶

보통 이렇게 세대 수가 적은 아파트는 집값이 잘 오르지 않는다며 선호하지 않는 걸로 알려져 있지 않나요?

◀ 김인만 / 부동산연구소장 ▶

그럼에도, 최근 아이유 씨 말고도 이런 형태의 주택을 사는 연예인이나 고소득자들이 늘고 있습니다.

스타 커플로 유명한 장동건, 고소영 씨 부부가 소유하고 있는 집도 29가구짜리 아파트인데요,

나홀로 아파트라고 무시할 수만은 없는 게, 전 가구가 복층식이고 가구별로 엘리베이터도 있는 고급 주택이기 때문인데요.

지난해 전국 주택 공시가 1위를 차지하면서 화제를 모으기도 했죠.

아까 보셨던 아이유 씨가 산 아파트의 경우 3.3제곱미터 당 분양 가격은 2억 원이 넘습니다.

아이유 씨나 장동건-고소영 부부가 사는 건물에는 300억 원이 넘는 집도 있는데, 최근 이런 29가구 이하의 고급 아파트가 시장에 속속 등장하고 있습니다.

◀ 앵커 ▶

20가구나 30가구도 아니고 29가구인 데는 무슨 이유가 있겠죠?

◀ 김인만 / 부동산연구소장 ▶

이른바 '30가구 룰'이라는 것 때문인데요.

현행법상 서울 강남 같은 '투기과열지구 민간택지'에서 30채 미만으로만 일반 분양을 할 때는 '분양가 상한제' 규제를 피해 갈 수 있기 때문입니다.

분양가 상한제를 적용받지 않기 때문에 당연히 자재나 시설을 고급스럽게 할 수 있고요, 가격도 그에 따라 높게 받을 수 있는 겁니다.

◀ 앵커 ▶

그렇다 하더라도 좁은 땅에 더 많은 집을 지어서 파는 게 파는 사람 입장이나 토지 효율성 측면에선 더 유리할 거 같은데, 다른 셈법이 있는 건가요?

◀ 김인만 / 부동산연구소장 ▶

물론 몇백 채씩 지을 수만 있다면 분양가 상한 제한을 받더라도 더 많이 짓는 것을 선호하겠죠.

하지만 한강변의 이런 땅들은 대부분 크기가 작고 주변 경관 심의나 각종 일조권 문제로 실제로 지을 수 있는 가구 수에는 한계가 있어요.

그러다 보니 대부분 호텔이나 오피스로 사용돼 오던 부지라 대지 면적도 좁고요.

많은 집을 짓는 대신 가구 당 가격을 높여서 마진율을 높이는 고가 전략을 택하고 있는 겁니다.

또 구매자 입장에선 청약 통장이 필요 없다는 장점도 있습니다.

◀ 앵커 ▶

결국, 고급 주택을 비싸게 산다는 건데, 너무 시장이 국한된 얘기 아닌가요?

◀ 김인만 / 부동산연구소장 ▶

꼭 그렇지만도 않은 게요, 이런 29가구 유행이 아파트 리모델링 시장으로도 빠르게 번지고 있다는 겁니다.

재건축이 어려운 아파트 단지 같은 경우엔 아파트를 리모델링 하는 경우도 많은데요, 기존보다 최대 15%까지 가구 수를 늘릴 수가 있는데, 여기에 이 '30가구' 규정을 활용하고 있는 겁니다.

예를 들어, 기존에 300가구인 아파트는 리모델링할 때 최대 15%, 45가구까지 늘릴 수가 있지만, 이걸 29가구만 더 짓는 대신 분양가 상한 규제를 피해 가는 겁니다.

◀ 앵커 ▶

최대 허용치만큼 가구 수를 늘리지 않고, 29가구만 짓는 대신에 분양가를 높여서 비용을 보전한다는 건가요?

◀ 김인만 / 부동산연구소장 ▶

그렇죠, 기존 거주자들이 가구 수를 크게 늘리지 않고도 증축 비용을 충당하는 방법을 택하고 있는 거죠.

특히 토지거래허가구역이 아닌 곳의 리모델링 아파트는 전매제한도 받지 않는 장점도 있습니다.

대출이 나오지 않아도, 계약금 10%, 중도금 20%만 내면 입주까지 잔금을 미룰 수 있기 때문에 실수요자 입장에서도 매력적인 부분이 있습니다.

또 실거주 의무 규제도 피할 수 있기 때문에 집 한 채 만들어 두려는 게 목적이라면 잔금 때 전세로 돌려서 전세보증금으로 잔금을 치를 수도 있는 겁니다.

◀ 김인만 / 부동산연구소장 ▶

일종의 틈새시장 같은 건데, 나홀로 아파트 말고도 이런 틈새시장을 노린 흐름이 더 있을까요?

◀ 김인만 / 부동산연구소장 ▶

주택이 아닌 오피스텔에도 비슷한 법이 있는데요,

여기는 '30 가구' 규정이 아닌 '100가구' 규정이 적용됩니다.

99가구 이내로만 지으면 투기과열지구나 조정 대상 지역에서도 29가구 아파트처럼 분양가 상한 제한이나 전매 제한이 없고요, 청약통장도 필요 없습니다.

가구 수 말고 층고 제한도 이런 틈새를 노리는 경우가 있는데요, 요즘 신도시에 생기는 초고층 아파트들이 대부분 49층으로 돼 있는 걸 보셨을 텐데요.

여기엔 '50-200' 규정이 있기 때문인데요, 50층 이상이거나 건물 높이가 200m 이상이면 30개 층마다 한 개 층을 비워서 대피공간을 설치해야 합니다.

그 외에도 종합방제실 설치라든지 지진·테러 대비 시설 등 40여 개의 심의를 통과해야 하는데, 49층 이내면 이런 게 다 면제가 되기 때문에 49층짜리 건물들이 많이 들어서고 있는 겁니다.

◀ 앵커 ▶

이런 29, 49, 99 같은 규제들이 만들어진 이유는 뭔가요?

◀ 김인만 / 부동산연구소장 ▶

일종의 시장의 유연성을 위한 정책인데요,

지금 얘기한 숫자의 규모들은 사실 일반적으론 사업성이 매우 낮은 사업들이거든요,

부동산 규제가 이렇게 소규모 주택에까지 일괄 적용되면, 특히 중소규모 업체들의 사업 영역이 너무 제한될 수 있다 보니까 생태계 유지 차원에서 중간지대를 만들어 둔 거고요.

다만 요즘 부동산 관련 규제들이 강화되면서 주류 시장에서 주목받지 않던 이런 시장도 화제가 되고 있는 건데, 실수요자라면 자금계획이나 주변 시세 등을 꼼꼼히 따져보시기를 권해드립니다.

◀ 앵커 ▶

오늘은 부동산 시장에서 최근 화제가 되고 있는 '29가구' 제도가 뭔지 알아봤습니다.

내일은 설 명절 때 화제가 된 교통사고 관련한 여러 궁금증 살펴보겠습니다.

오늘 말씀 감사합니다.

◀ 김인만 / 부동산연구소장 ▶

수고하셨습니다.

◀ 앵커 ▶

지금까지 재택플러스였습니다.

https://imnews.imbc.com/replay..../2022/nwtoday/articl

#재택플러스, #부동산, #틈새시장