부동산 전세 월세 등 임대차계약의 재계약 중개수수료

최근 사상 최악의 주택의 임대 난 속에 전세, 월세 등 임대차 재계약이 늘면서 중개수수료 분쟁이 잇따르고 있습니다.

집주인이나 세입자는 새로운 집을 중개하는 게 아닌 만큼 중개수수료를 내지 않거나 일정 금액의 수고비를 지불하면 된다는 입장인 반면, 공인중개사들은 임대보증금을 조율하고, 계약서 작성, 공제증서 첨부 등 새로운 계약과 별반 차이가 없는 계약 업무를 수행한 만큼 법정 수수료를 받아야 한다고 주장합니다.

현행 '공인중개사 업무 및 부동산 거래에 관한 법률'에 재계약 수수료와 관련된 별도의 규정이 없기 때문에 이런 갈등이 발생합니다.
'공인중개사는 중개업무에 관해 중개의뢰인으로부터 소정의 보수를 받는다'라고만 규정돼 있을 뿐 재계약 수수료와 관련된 별도의 규정이 없습니다.

다만, 통상적으로 공인중개사가 집주인과 세입자를 소개하지 않았더라도 계약 관련 서비스가 이뤄지고, 공인중개사가 계약에 대한 책임을 질 경우, 법정 수수료를 내야 합니다.
왜냐하면 집주인과 세입자의 입장을 조율하고, 변동된 권리관계에 대한 설명과 계약서를 작성하는 것 역시 중개업무에 포함되기 때문입니다.

무엇보다 임대차 보증금 또는 월세의 변동 따라 중개수수료 지불 여부가 결정됩니다.
임대차 보증금 또는 월세의 인상·인하가 없는 2년을 연장하는 경우에는 기존 계약 때 받은 확정일자가 그대로 유효하고, 중개수수료를 지불하지 않아도 됩니다.

만약 보증금이나 월세가 하락한 경우에는 계약서를 새로 쓰거나 기존 계약서에 계약 연장 등 변경 내용을 넣어야 합니다.
예를 들어 계약서에 '조정된 금액으로 집주인과 세입자는 ○○년 ○○월 ○○일부터 ○○년 ○○월 ○○일까지 임대차 계약한다'고 작성하면 됩니다.

이 경우에는 복잡하지 않기 때문에 집주인과 세입자가 공인중개사를 끼지 않고 작성해도 됩니다.
중개수수료가 들지 않고, 계약서를 새로 쓰더라도 확정일자를 추가로 받을 필요가 없습니다.

임대료 상승으로 보증금 또는 월세가 오른 경우 보증금 손실을 예방하기 위해서 공인중개사를 통해서 거래하는 게 안전합니다.
세입자는 계약 전 등기부등본을 통해 집주인이 계약 기간 내에 집을 담보로 대출을 받지 않았는지 근저당 등 권리관계에 대한 변동 여부를 꼼꼼하게 확인하는 것이 필요합니다.

이때에는 기존 계약서에 보증금 상한 내용을 적는 것보다는 증액분을 기준으로 표준계약서에 따라 새 계약서를 작성해야 하고, 새 계약서에는 보증금 또는 월세 증액분과 임대 기간 변경 등의 내용을 작성하면 됩니다.

또 나중에 법적 다툼이 벌어졌을 때 우선변제권을 확보하기 위해서 특약사항에 기존 계약서가 유효하다는 내용도 필수입니다.
그리고 계약 후 증액된 금액에 대해서만 주민센터에서 확정일자를 받으면 됩니다.

재계약이라도 계약서에 공인중개사가 서명하고, 공제증서를 첨부하면 중개사고에 대해 공인중개사가 책임을 지기 때문에 수수료를 내야 합니다.
다만, 공인중개사가 계약서를 단순 대필만 할 경우 10만원 내외의 대필료만 지불하면 됩니다.

중개수수료는 지역과 보증금과 월세 등에 따라 다릅니다.
서울은 거래금액이 5,000만원 미만이면 최대 수수료 20만원(수수료율 0.5%), 5,000만원~1억원은 30만원(수수료율 0.4%)입니다.
1억원~3억원은 0.3%, 3억원~6억원은 0.4%, 6억원 이상은 0.8%의 상한 요율이 각각 적용됩니다.

단, 상한요율 내에서 공인중개사와 협의만 잘하면 중개수수료를 아낄 수 있습니다.
따라서 같은 아파트를 같은 금액으로 임대차계약을 맺더라도 중개수수료를 다르게 내는 이유입니다.

참고 : 뉴시스