부동산 매매 후 하자 발견, 매도인에게 비용청구 가능할까

▲앵커= 안녕하세요. 무슨 일로 전화 주셨나요.

▲상담자= 저희 언니가 집을 보고 왔는데 집에 문제가 좀 많아가지고 이거 어떻게 할 수 없나 싶어서요.

언니랑 저랑 독립해서 같이 살려고 집을 구하러 다녔어요. 하루는 언니가 집을 보고 오더니 집이 너무 좋다고 계약하자고 신나서 온 거예요. 저도 찾아보니까 실거래가 보다 500만원 정도 비쌌지만 언니가 너무 좋아하고 교통편도 괜찮아서 하자고 했어요.

부동산에서도 이런 집 없고 복비 조금 더 주더라도 하는 게 낫지 않냐 하면서 꼬시더라고요.

복비 부분이 조금 걸리긴 했지만 이사 가야되고 하니까 계약하고 좀 더 알아봤어요. 저희가 4층을 계약했는데 5층에 비해 6천만원 정도 비싼 거예요.

그런데 언니는 이거 아니다, 이거 최고 매매가랑 비슷하다, 여기가 조건이 좋아서 그렇다 해서 찾아봤더니 건물주 형제끼리 매매해서 원래 시세가 1억 정도라면 1억 5천, 6천으로 거래를 한 거예요. 형제들 간에.

이것도 좀 속았다 싶었는데 인테리어 공사를 하려고 매매 끝나고 다 뜯어 봤더니 거실하고 주방에 불난 흔적이 있었고 여기 비용만 50만원에, 거기다 안방 천장에 곰팡이가 있었어요.

부동산 중개인 말로는 여기 저번에 노부부가 살았는데 그 때 관리가 안 돼서 그렇다, 안에 골자는 전혀 문제가 없다 그랬는데 아예 목공작업을 새로 해야 되는 상황인거예요. 목재가 다 상한 거예요. 그거 새로 까는 데 수리비가 수백이 들게 됐고요.

화장실 수도관도 배관공사가 잘못돼서 결로가 생긴 것이라고 이런 것까지 다 교체를 해야 살만한 집이 된다고 하더라고요.

사람이 살 수 있는 집이 아니라면서 인테리어 업자가, 이거 왜샀냐 속은 것 같다고 말씀하셨고요. 그렇게 견적만 700만원이 나왔는데요. 당장 부담할 수 없어서 일단 알아보고 말씀드리겠다고 하고 수리기일을 좀 미룬 상황인거거든요.

생각해보니까 50만원을 더 달라고 했잖아요. 좋은 집이라고. 저는 그게 너무 이해가 안가고, 이거에 대해서 하자보수 비용이나 이런 것을 청구할 수 있을지가 궁금해요. 걱정되는게 매매계약한지 3개월이 지났는데 이게 좀 애매한 부분이 아닌가 해서요.

▲앵커= 하자비용이라도 받아내야 될 것 같은 상황이에요. 허남욱 변호사님 연결해 드릴게요.

▲허남욱 변호사(법무법인 주원)= 기본적으로 이제 하자가 있는 물건을 팔았다고 한다면 하자담보책임이 적용되기 때문에 이로인해 발생한 손해를 배상받을 수 있을 것 같은데요.

여러 가지 요건들이 법적으로 필요해요. 일단 부동산 계약 시점에 하자가 존재했어야 합니다. 그 전에 임차이니 분이 사셨다든가 그러면 그 분한테 확인을 받는 방법도 있고요.

또 당시에 계약시점에 매수인이 선의무과실이어야 하는데 보통 공인중개사나 매도인이 같이 가서 집을 보게 되잖아요. 하자가 공인중개사가 작성해준 확인설명서와 계약서에 그게 반영이 되어야 해요. 그게 반영 안됐다면 매수인 입장에선 선의무과실이다 이렇게 볼 수 있어요.

그리고 그 사실을 안 날로부터 6개월 안에 청구를 해야만 하는데요. 안 날이라고 하는 것은 하자를 정확하게 안 날입니다.

계약시점부터 6개월, 입주일부터 6개월 이게 아니거든요. 3개월 이라고 하셨으니까 당연히 그 기간 내엔 들어가고요. 일단 청구를 하게 되려면 소송을 통해서 가야해요. 그런 부분들은 지금 당장 준비를 하시는 게 좋을 것 같아요.

목적물 하자로 인해서 목적을 달성할 수 없다면 당연히 계약해지도 가능한데요. 손해배상은 별도니까요.

거주가 불가능 정도여야 하는데 인테리어하면 거주가 가능한 부분인 것 같아서 통상의 경우와 다른 입증의 문제이기 때문에 그런 부분 어려울 수가 있고요. 손해배상 청구권은 당연히 행사가 가능하겠습니다.

중대한 하자로 인해 주거생활에 제한이 발생했고 이렇게 됐다면 계약대금을 치르기 전이라면 감액청구도 할 수도 있는데 이미 대금을 다 치르고 입주하셨기 때문에 손해배상을 통해 하게 될 수 있어요.

중개사 분이 웃돈을 요구하신 걸로 보여요. 그게 구두로는 주겠다 약속을 하신 거라도 공인중개법상 법정수수료가 정해져 있거든요. 그 이내에서 해야 되요.

그 수수료를 증액해달라는 것과 사례명목으로 더 달라고 하는 건 전혀 다른 거예요. 전혀 사례명목으로 받지 못하도록 되어 있어요. 6개월 이내 자격정지 등이 가능해요. 그렇기 때문에 구두로 준다고 말씀하셨다고 하더라고 사례비 명목으로 응하신 거라면 주실 필요가 없게 되요.

▲상담자= 언니가 이미 준 것으로 알고 있는데 이 부분 형사고소하면 돌려 받을 수 있나요.

▲허남욱 변호사= 형사고소하기에는 금액이 너무 소액이라 반환청구 정도 가능할 것 같아요.

그리고 중개사분도 중개대상물에 확인 설명할 의무가 있는데 통상적으로 중개행위에 대해서 고의 또는 과실로 인해서 거래 당사자에게 손해를 발생하게 될 경우도 있잖아요. 그럼 공인중개법상 배상책임이 있긴 있습니다.

이것도 사실 실무에 있어서는 본인도 같이 가서 발견하지 못할 정도의 과실이라면 이것까지 공인중개사에게 책임을 묻기 힘들 수도 있습니다.

▲상담자= 그렇다면 이전 소유주에게만 비용을 달라고 할 수 있는 건가요.

▲허남욱 변호사= 네 그렇죠.

▲앵커= 집을 어쨌든 매매해서 기쁜마음으로 입주하셨을 텐데 속상하실 것 같아요. 잘 마무리하시길 바랄게요.